El sector inmobiliario ha sido uno de los segmentos más golpeados en los últimos años, por diversos factores, como la crisis cambiaria desatada a partir de 2018, la pandemia, el cepo, la falta de crédito hipotecario, la reforma de la ley de alquileres, entre otros.  En una entrevista con Data Clave, Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) describe la actual coyuntura y los desafíos del sector, que viene de recibir una buena noticia, como lo es la ampliación el blanqueo de capitales para la compra de inmuebles usados, una iniciativa que el Ministro de Economía, Sergio Massa, decidió incluir en el Proyecto del Presupuesto 2023, luego del pedido que realizó CUCICBA.

Data Clave: ¿Cómo caracterizaría hoy la actualidad del sector inmobiliario, y cuáles son las perspectivas para los próximos meses?

Marta Liotto: Hoy nosotros estamos más que expectantes. Como bien decís, venimos de un mercado bastante golpeado, y complicado por algunos de los motivos que mencionaste. También podemos sumar un montón más, como la falta de credibilidad, o de una visión clara hacia dónde apunta la economía. Ya el último tiempo del gobierno de Macri estuvo muy difícil para el sector. Las propiedades se habían comercializado muy poco en ese momento, y después vino el cachetazo y el revés total que fue la pandemia, que generó una crisis profunda del sector. Cuando apenas empezamos a ponernos en funciones tras las restricciones, la gente necesitaba vender sus inmuebles, a pasos acelerados, para tratar de cubrir determinadas situaciones financieras. Así, los valores de las propiedades empezaron a bajar, perforando una barrera que nunca había pasado. Por eso, con precios más que bajos, apuntamos a seducir a los inversores sobre que hoy es el mejor momento para comprar inmuebles, pero lamentablemente la situación económica, la falta de credibilidad, la falta de crédito, y determinadas cuestiones, hacen que el mercado siga tranquilo y quieto. De todos modos, en agosto empezó a moverse un poquito el avispero, y comenzaron a sonar los teléfonos, sobre todo por consultas, inquietudes, y visitas. Pero, después de la exposición del fiscal (Diego) Luciani en la causa de Vialidad contra la vicepresidenta, el intento de asesinato a Cristina, el mercado se volvió complicar. Hoy hay muchísimas ofertas, inmuebles a muy buen precio, y tocando un piso, por lo que quien tiene dinero guardado, sea en el colchón o una caja de seguridad, verá que no hay mejor oportunidad que esta.

Data Clave: Por todo lo que describió, ¿cree que el precio de las propiedades puede seguir bajando o ya tocó un piso?

Marta Liotto: Nosotros estamos convencidos que este es el piso, hay muchísimos inmuebles que están a muy buen precio. Por eso le decimos a la gente que este es el momento para empezar a operar y poder invertir si tienen capital guardado.

Data Clave: La semana pasada el ministro de Economía, Sergio Massa, presentó en el Congreso el Presupuesto 2023, en el que aparece una ampliación del blanqueo de capitales vinculado al sector inmobiliario, en concreto, para comprar propiedades usadas, algo que CUCICBA venía reclamando al Gobierno. ¿Qué impacto cree que puede tener en el sector esta medida?

Marta Liotto: Celebramos la medida del ministro de Economía. Al día de hoy, tenemos vigente desde hace un año el blanqueo para quienes tienen dinero que no han podido declarar en algún momento, destinado a la construcción. Lo que nosotros le veníamos pidiendo a Massa, de hecho se lo solicitamos por medio de nota, mails, llamados telefónicos, y hasta hemos hablado con sus asesores, es que se incluyan en el blanqueo los inmuebles usados, algo que finalmente se concretó. Creo que es una excelente medida para activar este sector. Nosotros lo veníamos pidiendo desde hace mucho tiempo, y la verdad que encontramos en Sergio Massa una escucha activa, que no habíamos encontrado en otros funcionarios. Creo que es una buena oportunidad para blanquear, al Gobierno también le conviene, porque a partir de la medida se empieza a tributar en el mercado como corresponde, cumpliendo con todos los aportes que debe hacer como cualquier otro contribuyente.

Data Clave: Más allá de esta medida, que como usted remarcó es positiva para el sector, ¿Qué otros cambios urgentes hacen falta para que realmente despegue la industria?

Marta Liotto: Si bien celebramos la medida, también sabemos que no es suficiente porque no todos los argentinos tienen dinero que no han declarado, en realidad, son muy pocos. Por eso necesitamos estabilidad, y previsibilidad en la macro para que los bancos, conjuntamente con el Banco Central, empiecen a otorgar créditos para vivienda, sea con UVA, o con lo que sea. Realmente hay una demanda más que importante, muchas familias con la pandemia han perdido sus inmuebles. Esta fue una crisis social importante. Hay muchos matrimonios que aún viven con los suegros, chicos que viven con los padres, y también parejas jovencitas. Todos ellos necesitan un nuevo espacio. Hoy están alquilando y les cuesta muchísimo encontrar inmuebles para poder alquilar, y mucho más poder comprar un inmueble.

Data Clave: ¿Qué cantidad de propiedades hay en venta hoy en la Ciudad de Buenos Aires? ¿Estamos en niveles máximos históricos?

Marta Liotto: Hoy hay muchísimos inmuebles. Creo que, si nos ponemos a sumar los portales, y la gente que no publica en internet por una cuestión de costos, podemos estar arriba de 165.000 inmuebles, lo que es récord absoluto. La Ciudad de Buenos Aires ha operado siempre entre 90.000 y 95.000, pero hoy estamos en casi el doble de esos números.

Data Clave: ¿En qué zonas de la Ciudad aparecen hoy las oportunidades más atractivas de compra?

Marta Liotto: Hoy podemos encontrar interesantes posibilidades en la zona sur, y en el centro de la Ciudad. Por ejemplo, en el barrio de Caballito, podés encontrar un dos ambientes entre u$s55.000 y u$s60.000. Obviamente es un precio muy seductor, porque antes de la pandemia ese mismo inmueble estaba rozando los u$s85.000. Con lo cual, podemos decir que en algunos barrios estamos con precios un 25% debajo respecto a los de pre pandemia. En la zona sur de la Ciudad, la caída de los valores llega hasta el 35%. Hoy en Lugano, o Mataderos, hay inmuebles de u$s35.000, lo que verdaderamente es muy bajo para lo que es el mercado. La zona sur fue la más castigada porque fue la que mayor necesidad de venta tuvo.  En cambio, la zona norte es la que menos sufrió este perjuicio porque cuenta con propietarios que pueden resistir más una situación financiera y económica crítica. Allí los precios bajaron un 15% en promedio.

Data Clave: El segmento de las oficinas fue uno de los más castigados en la pandemia, producto de la implementación del home office en muchas industrias, ¿cómo se ha reconfigurando ese sector en la Ciudad de Buenos Aires?

Marta Liotto: Sí, fue el más castigado, conjuntamente con los locales grandes, del estilo de electrodomésticos. Los locales, poco a poco, se fueron reacondicionando, por ejemplo, sub dividiéndose para el alquiler de locales más pequeños, ante la explosión del ecommerce.  El caso de las oficinas es más complejo porque al microcentro le está costando mucho poder aggiornarse a tiempos modernos. La propuesta que había hecho el jefe de gobierno de Ciudad, conjuntamente con el Banco Ciudad, otorgando créditos, hasta ahora fue insuficiente para poder atender la remodelación de las oficinas. La gran problemática que existe en estos espacios es que en muchos casos el baño es compartido en todo el piso. Entonces tenés que hacer una obra, que realmente tiene un costo mínimo de u$s20.000.

Data Clave: Respecto del mercado de alquileres, ¿qué balance hace de la última reforma de la ley? Y, ¿cuál es hoy la rentabilidad de los propietarios?

Marta Liotto: Con más de dos años de vigencia de la nueva ley, podemos concluir que nos castigó mucho, porque nos sacó una cantidad importante de inmuebles que teníamos en cartera, ya que se volcaron al mercado de ventas. El propietario dijo “me genera mucha inseguridad, incertidumbre un contrato de tres años, en un país bastante inestable, con una inflación altísima, con una inseguridad jurídica y económica importante”. Si nosotros hacemos un contrato de locación hoy, se está venciendo el 1° de septiembre del 2025 ¿Alguien me puede decir, qué Argentina, o qué economía tendremos en septiembre de 2025? Es inimaginable, no sabes quién va a ser el presidente, o el ministro de Economía, para qué lado va a apuntar. Por eso, pensar qué va a pasar con los alquileres es imposible. Y bajo esta incertidumbre que tienen los propietarios, muchos decidieron ponerlos en venta, incrementando muchísimo el mercado de compraventa. Por su parte, los inquilinos no tienen acceso al crédito, y tampoco capacidad de ahorro. Los más perjudicados son los jóvenes, y las familias que son las que buscan inmuebles de tres ambientes o cuatro ambientes, porque dos ambientes les quedó chico. Tienen que mudarse, y vivir cerca de un radio geográfico muy próximo a la escuela de sus hijos, lo que les significa muchísimos trastornos para encontrar una propiedad acorde. Nosotros hemos hecho una recorrida por los despachos de los Diputados, quienes admitieron que la ley fue un error, pero hoy tienen quórum para poder sesionar y modificar esta ley. Así, nos lo hizo saber Ricardo López Murphy, quien hace poco vino al Colegio Profesional Inmobiliario.

Data Clave: Los dos puntos más cuestionados son la duración y la fórmula para actualizar los aumentos…

Marta Liotto: Así es, este mercado funciona con la libre pactación, algo que es de sentido común. Y lo que faltó en la anterior ley, cuando se votó fue justamente sentido común, y conocer cómo funciona este mercado, que es a través de un acuerdo entre dos privados sentados en una inmobiliaria. Allí, el inmobiliario los pone de acuerdo, los acomoda y arma un contrato con calce justo para las dos familias, tanto la del propietario, como la del inquilino. Los contratos funcionaban con un ajuste cada 6 meses, y a dos años, si el inquilino cumplía, el propietario lo renovaba, y no había inconveniente. Con esta nueva ley, los tres años no seducen, por lo que nosotros pedimos volver a los 24 meses, y a la libre pactación.