¿Invertir en inmuebles o en la bolsa? ¿Cuál es mejor negocio hoy?
El contexto muestra nuevas oportunidades, pero poco utilizadas en la cabeza del inversor argentino. ¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario hoy, respecto de la inversión bursátil? Todos los detalles en la nota.
El argentino es una clase muy particular de inversor. Extrañamente dependiente del plazo fijo, en una economía que ha vivido varios corralitos y devaluaciones constantes de su moneda. A raíz de eso, también forzosamente destinado a ser un comprador compulsivo de dólares y guardarlos en el colchón, actividad que no sólo no ofrece ninguna rentabilidad, sino que pierde contra la inflación en dólares promedio del 2% en los últimos 100 años.
Pero ninguna tasa negativa compensará la tranquilidad que le ofrece a un argentino un activo que no puede ser alcanzado por su gobierno. La bolsa y los bonos, que en el mundo han demostrado ser alternativas mucho más eficientes para la colocación del capital quedan relegadas a un plano secundario, sólo se le atribuye valor cuando, como ahora, son la única alternativa para hacerse de dólares de manera ilimitada y legal.
Inclusive estas alternativas, a raíz de las cada vez más frecuentes crisis vividas que le agregan volatilidad, han sido relegadasa a un plano secundario respecto de los inmuebles. Es por ello, que en este artículo me gustaría hacer un doble click en este mercado y comparar como se encuentra hoy respecto de una inversión bursátil.
Normalmente, cuando uno compra un inmueble para alquilar, debería considerar su precio en dólares y comparar ese hundimiento de capital (que es de largo plazo) contra lo que podría obtener a través de un alquiler y detraer todo tipo de costos de mantenimiento de la propiedad. Es posible ver que aquí la realidad nacional juega un partido muy cruel para el inquilino, que a raíz de la inflación y agravado por la legislación reciente en materia de alquileres, ha visto aumentar el valor de su alquiler en un 200% en los últimos 3 años.
El último año solamente ha subido un 67% su alquiler. Y, está claro, que pocos sueldos han subido en igual proporción durante 2020, lo cual pone presión a los bolsillos de quienes no pueden llegar a la casa propia.
Ahora bien, si miramos desde el lado del propietario, tal suba y presión al bolsillo del inquilino no se ha trasladado en una mejor situación. La suba desmedida del dólar ha llevado a una abrupta caída del 68.9% del valor del alquiler medido en esta moneda.
Uno podría concluir que sería lógico que el precio de las propiedades se desplome, si su retorno se vio disminuido un 68% en dólares. Sin embargo, un poco porque el argentino considera que la propiedad es reserva de valor y otro porque el mercado inmobiliario implica ciclos más largos que el bursátil, ello no ocurre o lo hace mucho más lentamente.
Así las propiedades medidas en dólares sólo han caído un 10%. Uno podría desafiar este número diciendo que los precios publicados son testimoniales. Pero, si los vendedores se retiran del mercado o no convalidan una caída del precio mayor, esto se traduce en la cantidad ridícula de escrituras, que alcanzaron solamente 1681 en el mes de enero de 2021, registrando una caída del 79% respecto de las operaciones que se realizaban en Diciembre 2017.
Así, sin vendedores dispuestos a convalidar precios más bajos, y con alquileres en dólares que se han desplomado, podemos ver cómo la rentabilidad bruta (antes de detraerle todos los gastos) de invertir en inmuebles ha bajado a tan sólo el 1.89%. Visto desde otro punto de vista, hoy un propietario tardaría 40 años en recuperar la inversión en el inmueble. Es decir, 20 años más que en 2017.
Si además consideráramos los gastos, impuestos y amortización de la propiedad, por lejos la rentabilidad sería negativa. Lo cual debería llamarnos la atención, cuando por ejemplo los bonos del tesoro americano ya rinden 1.7% y no debo afrontar lo que conlleva el mantenimiento de un inmueble. Por otro lado, respecto de las acciones, la relación del metro cuadrado en argentina contra el valor del índice S&P500, es una de las más baja de la historia, desde 1954.
Lo cual podría indicar que las propiedades están “baratas” con relación al mismo. Sin embargo, cuando comparamos contra el índice Merval medido en dólares, podemos observar exactamente lo opuesto. Claramente, por la velocidad de ajuste del mercado accionario local que, por ser más líquido que el mercado de inmuebles, sí convalidó la mala situación, hoy la bolsa argentina está en términos relativos a los inmuebles, en el momento más barato de su historia.
